中国人有着一个致命的通病，叫做“不到黄河心不死”，又或者叫做“不见棺材不掉泪”，个中含义世人皆知。而最悲哀的，恐怕就是房地产业界的人，不到楼市面临崩盘的时候，大部分人是不会承认有着所谓的“拐点”。所以，像笔者这样年初就发出警告的人，总会被业界认为是危言耸听，或者妖言惑众。在第一季度被誉为“史上最严厉调控措施”北京版国十六条出台之后，笔者发出年内北京郊区房价可能下跌15%-20%的警告，并预言今年第三季度将是楼市拐点，业界就不断有质疑之声。

或者，就像在一个封闭的大剧院中，人山人海挤在一起看演出，站在高出的人看到剧场之内有火苗，于是发出警告，提醒大家撤离，这时候多半没有人会听，而远离火苗的人则会大骂危言耸听；然后，火苗越来越大，周边的观众开始撤离，但远处的人依然无动于衷；最后，当火势已经无法控制，出口挤满了跑路的人，最终，堵死的出口，逃命的少数，而多数的人只能等待着死亡或者消防员的到来。

大家觉得这是否就像当今的房地产行业？

在限购政策出台之后，市场的份额就是既定的，在10号笔者新书《地产真相》发布会上，北京万科副总肖劲公布万科市场部门所做的一份调查显示，北京有资格有能力购房家庭不到3%，毛大庆则明确说，现在的情况就是每卖一套房子就少一个客户。

结论，就是谁先卖谁就抢占了份额，越往后，销售难度越大而降价幅度越大。

所以，年初我呼吁开发商降价就是这个道理，可惜，多数的开发商总是要等到大部分人开始降价大势已去之后才醒悟。

早先远洋一方仅仅小幅降价就可以取得非常好的销售结果，而现在呢？看看同样通州的项目：润丰领尚五折开盘；京贸国际从28000叫价降价至19000之后再降至14000；华业东方从24000预售目标降价至15000元开盘;这些项目毫无意外，价格做了巨大的让步，部分项目相比报价直接5折，而通州目前在售项目销售16000元/平方米的大致平均水平，相比10年初24000-26000元/平方米的价格，至少下跌了35%，价格的巨大让步并没有引起市场的强烈反响，主要是因为目前市场上有资格买房的客户太少，而有资格买房的客户其中，大部分人根本无力承受现有的房价水平，即便价格再度下跌，市场容量依然有限。

    实际上，9月份已经成为北京楼市近年来最为低迷的所谓“金九”，截止到2011年9月21日，全市共有111971套住宅可售，总面积为1424.2981万平米，其中期房74219套，现房37752套，楼市的供应量已达历史峰值。而销售量则陷入最低迷状态。截至9月19日，9月内供应的住宅项目合计为16个，提供的住宅套数合计为5946套，而截至日前已经签约的套数仅为206套，且主要集中在两个价格下调的项目，当月的累积签约率只有3.5%。创造了限购后的新低。由于“限购”政策的作用，今年9月北京楼市“金九”不再，北京商品房的成交量相比去年及前年同期均有非常大幅度的下调，前19天，商品房住宅签约套数为2735套，尽管二手房报价全面下调1.78%，其住宅签约套数为4233套成交量甚至不足2009年9月同期的1/4。同比下跌幅度达到了73.4%。

成交量步步下跌也引发了成交价格的走低，据北京市房地产交易管理网的统计显示，今年前5月北京市新建普通住房成交均价为14127元／平方米，比房价控制目标14847元／平方米下降4.8%，前6月为13948元／平方米，比调控目标下降6.1%，前7月为13623元／平方米，比调控目标下降8.2%，可见北京市新建普通住房成交均价呈下降走势。

而中房信CRIC研究中心数据显示，截至9月20日，上海商品住宅9月的成交面积仅为41.2万平方米，而如果按照这20天的销售速度来估算，9月全月上海商品住宅的成交面积将在60万平方米左右，接近2008年的近5年最低量。近5年来上海9月传统销售旺季的成交面积分别为：2007年9月217万平方米、2008年49万平方米、2009年150万平方米、2010年131万平方米。9月上海楼市成交量相比2010年，下跌幅度将超过50%。

在成交量和成交价格双双下跌的局面下，限购政策的威力成为开发商的噩梦，而相比限购，限贷政策对开发商则直接套上紧箍咒。现有的融资平台中，银行贷款已经全面封死，不但开发贷全面停批，许多已经销售的房子，按揭贷款也处于全面停滞状态；信托融资全国平均成本已经超过20%，即便这样，小公司还拿不到。在浙江、福建，房企民间融资的成本已经高达5分，伴随着年底工程款支付、贷款到期、税务清剿。。。等用钱高峰，房企资金链将变得异常紧张，全国楼市拐点即将全面来临。

这一轮调控，将会有许多在08年侥幸逃生的房企被淘汰。

正如笔者之前所说，这不是赛跑，是逃生。