近期，济南土地出让市场“火爆”的行情再次引起广泛关注：40天内推出45宗土地，一地块经97次竞价以191%溢价率出让。这不禁让人感觉，济南房地产市场的“春天”又回来了。
对此，山东师范大学人口资源与环境学院房地产经营管理系主任、导报特约评论员程道平22日接受经济导报记者采访时表示，济南土地出让数量增加仅为现阶段的特殊情况，楼市再现“量价齐升”比较困难。
供地增加属特例
继前一阶段集中推出和成交部分建设用地后，济南市国土资源局20日又推出5宗居住用地。其中，两块周边有山体的土地还提出了地质、环保和地面硬化率等方面的要求。
自4月11日以来，济南市国土部门连连发出土地出让公告，无论是推地频率还是供地规模都提了速。不到40天，济南已推出45宗居住和商业土地，其中，还不包括征集土地熟化投资人的土地。而今年前3个月，由于供地计划未公布等原因，济南的供地一直处于“低迷期”，只供应了5宗居住和商业土地。
“单从济南土地出让数量增加并不能简单判定济南房地产市场回暖。”程道平对导报记者表示，土地市场与普通商品市场并不相同，土地供应难有连续性。况且，前一段时间，济南土地供给明显偏少，如果现在再不加大供给，今年土地供给任务完成会比较困难。
导报记者获悉，按照国家要求，未公布供地计划的不准供地。由于济南市在3月底公布了2011年供地计划，因此土地市场从4月份开始进行土地挂牌，5月份才开始交易。尤其是一季度没有土地上市，所以出现了4月、5月集中挂牌和成交的情况。
“一般来说，济南作为二线城市，房地产市场回暖应该在京、沪、广等一线城市之后，而目前受政策影响，各地房地产市场表现低迷，济南难以独自发力。”程道平说。
偏远地块被冷落商业用地“受宠爱”
导报记者在采访中发现，出让价格“两极分化”成了此次土地出让过程中的一大特点。据了解，在9日和11日两次土地拍卖中，合计32宗国有建设用地使用权有25宗是以挂牌价成交的。而在这25宗土地中，有近半数的土地为工业用地。
而与表现冷淡的偏远地块和工业用地底价成交相比，商业金融用地成为各方争抢的焦点。资料显示，编号2011-G028号地块总面积10447平方米，为商业金融用地，底价为9345万元，精邦置业、空港置业等5家企业参与竞价，经过97次举牌加价，该地块最终被山东精邦置业有限公司以2.72亿元的价格竞得，溢价率高达191%，折合楼面地价约为3471元/平方米。而同为商务金融用地的2011-G029号地块，总面积14625平方米，底价为1.06亿元，在5家公司经过26次激烈竞价，最终由祥泰实业有限公司以2.08亿元竞得，溢价率高达96%，折合楼面地价约为1777元/平方米。
令人惊讶的是，编号2011-G030号地块在多次竞价之后，因超出最高限价而暂停出让。据了解，竞买该地块的8家企业，除了来自济南本地的企业，还有来自日照、河北的外地企业。经过47次轮番举牌后，这块起拍价只有1.2亿元的居住用地，最终以日照安泰集团报出的2.85亿元落槌，但因超出该地块最高限价1.73亿元而宣告无效。
“土地出让情况‘两极分化’是此轮调控的一个必然结果。”山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗告诉导报记者，“货币信贷政策收紧，从总体上看，压缩了房地产行业的资金流量。但是，在一些小房企资金捉襟见肘之时，一些资金较为充裕的大企业可能会有更多的机会拿地。”
整体回暖尚需时日
值得关注的是，在济南土地市场成交量大幅增加的情况下，全国不少地方的土地出让数量和价格却在同步下滑。中国房产信息集团(下称“中房信”)发布的市场月报显示：今年4月，15家典型企业通过招拍挂方式新增土地总建筑面积约260.08万平方米，同比下降78%，环比下滑66%；成交土地总价约56.88亿元，同比下降70%，环比下滑59%，创去年以来拿地总量和成交总价的最低纪录。
对此，李铁岗表示，在多轮调控政策之后，一线城市房地产市场承压巨大，短期内仍将保持下滑态势。“尽管部分资金从一线城市流向二、三线城市，但这并不表示济南等二线城市楼市会在短期内快速回暖。”李铁岗说。
在房地产市场的源头土地市场,1至4月份,各地大量减少住宅类商业用地出让,再加上开发商资金紧张,购地热情降低,土地成交价格在低位徘徊,各地土地出让金收入急剧减少。北京1至4月份土地出让金同比减少55%,上海同比下降32%,而深圳今年以来商品住宅用地几乎“零供应”。中房信在月报中表示：“纵观今年前4个月，剔除比较特殊的2月份，15家典型企业拿地总量基本呈逐月下降趋势。”
万科披露的月度信息显示，今年1月新增土地12宗，但之后便陷入明显下滑，2月、3月均新购项目3个，到4月份更减少为1个，即在广州以收购的方式获得总建筑面积57.2万平方米的万科红郡项目，而该项目其实早已经在万科广州公司的运作中，不能真正算是当月的新增土地。
