房价曾经堪比CBD的通州楼市在“限购令”的强势打压下，渐渐沦为京城楼市的“弃儿”，市值百亿以上的近2万套积压楼房足够销售7年之久，严重萎缩的需求让开发商想出了“高低价”销售的捂盘新招。

2万套库存够卖7年

通州楼市自去年“国十条”楼市调控政策出台后，成为北京楼市的“重灾区”。据北京房地产交易管理网数据统计，截至5月24日，通州最近1年来预售的项目合计为30个，提供的房源套数合计10695套，而签约套数仅为3090套，新增积压房源超过7千套，而截至2010年10月，通州期房住宅库存为14501套。

而北京中原地产的统计数据显示，通州商品房住宅库存已经超过2万套，占全市的比例已经攀升到近3成，居各区县之首。按照目前一年3000套左右的签约量来计算，消耗2万套库存需要7年时间。

开发商“高低价”开盘促销

人为减少供应量是开发商尽快卖楼回笼资金屡试不爽的招数，但此前出台的“一房一价”政策中明确规定，开发商必须一次性公布全部预售房源，这令开发商的“捂盘”不能再肆无忌惮。

上有政策，下有对策，通州楼市的严重滞销令急需回笼资金的开发商“急中生智”，通过“高低价”另类捂盘。北京晨报记者日前调查发现，已经于4月27日开盘的位于通州梨园镇小街村的某正在预售的项目出现营销新招，该项目共5栋住宅楼共计1478套，一次性全部预售，截至5月24日，已经签约326套，但奇怪的是，这326套房全部集中在一栋楼中，而其余4栋楼均是零成交。

“现在我们主推A4号楼，开盘均价在一万六七左右，部分房源的团购最低折扣是9.1折”，售楼人员告诉记者，其余四栋楼也在卖，但价格没有优惠，只有“全款9.8折”。当记者以购房人身份询问当下主推的A4号楼如果卖完，接下来的楼盘优惠力度是否会提高时，售楼处人员告诉记者，“不排除这种可能，有可能在A4号楼卖了七八成之后，后面房源的优惠力度会加大。”

通州已处“降价前夜”

北京中原地产市场研究总监张大伟表示，北京第三轮楼市调控政策执行后，市场投机基本绝迹，而刚需中对价格敏感的部分购房者转向房山等更具价格优势的区域，使得通州的需求锐减。

“通州楼市在近年来的轮番炒作后已经显现出了明显的过饱和状态，在接下来的一个时期，除少数优质楼盘外，多数项目销售都会比较困难”，伟业我爱我家市场研究院日前发布的市场报告指出，在市场的重压下，通州楼市已经处于降价前夜。

晨报记者 孙春祥