位于昌平沙河的小产权房社区园林圣懋

　　价格居高不下的商品房引发了北京周边小产权房的走俏。 然而，最近，随着购房人的陆续入住，多个小产权房小区不断曝出停车管理、费用收缴、业委会成立等一系列难题。这些难题的解决，又因缺乏法律和政策的支持陷入多重窘境。对此，本报记者进行了一系列调查。
　　
园林圣懋
　　
　　各方面配套差令业主担忧
　　
　　“除了房价低点儿、挨着沙河水库外部环境好点儿外，吃水、用电、走道、上学等等，没一件是好的。”昨天下午，昌平区园林圣懋小区居民黎明（化名）同邻居们探讨购买小产权房的利益得失。
　　
　　据了解，该小区以老年公寓项目立项，已建有17栋住宅楼，千户中已入住300多户。前年底，黎明以每平米两千多元的价格在此买了一套100多平米的房子，眼下该房每平米已涨到8000元。
　　
　　黎明和邻居们很为小区配套忧心。他们说，小区交通配套不完善，进入小区的唯一通路是一条窄窄的河堤路，路上立着“限高2米”的限高杆，公交车只能从铁杆外侧农田里绕过，“一旦有情况，河堤不让走了，小区就成了死胡同。”黎明称。
　　
　　让大家闹心的还有吃水、用电、孩子上学、老人看病等问题。黎明反映，小区吃水用的是自备井，居民一直担心水质不符合卫生标准；用的是工业电，电费很高；小区没医院或医疗服务站，老人看个病仍得搭公交转地铁到城里医院，“还有院里跑着的这些孩子，都到了入园、入学年龄，可小区没有配套幼儿园和小学。”业主李先生感叹，想入园入学家长得各显神通去找。
　　
　　据了解，缺乏商业、教育、医疗、交通等公共设施配套，这成了园林圣懋小区及其周边10多个小产权房小区面对的共同难题。
　　
太玉园
　　
　　小产权房业委会选举搁浅
　　
　　自2006年10月起小区开盘，几年来，通州太玉园小区房价也由两千元每平方涨到近万元，然而该小区住户选举业委会的努力却丝毫没有进展。
　　
　　小区入住前，居民“薪子”就曾建议组织并尽快成立业委会，以便集中力量和物业及开发商交涉，善始善终解决物业费收支公开、公共收益等问题。“已经5年了，前后也组织了几次，最初大家参与的热情都很高，最终都是因没有相关法律、政策规定，业委会选举无章可依，选了也不会给备案等原因作罢。”居民宋先生称。
　　
　　宋先生分析，业委会难产的原因还在于小产权房的业主对小产权房没信心，“来这里买房的，三分之一是为了投资，赚钱了再卖；三分之一是为了出租，仅有三分之一为刚需，但大多也是当做过渡房。”宋先生称。
　　
　　此外，该小区物业相关负责人明确表示不支持小区成立业委会，“即便我们支持，它也是不合理不合法的，买房时他们都明白，这是小产权房，街道或乡镇不会给他们备案的”。
　　
讲礼新村
　　
　　居民抗议物业收取停车费
　　
　　在小区免费停车4年后，最近，昌平区讲礼新村小区物业公司开始向小区居民收取停车费。因该小区属于小产权房，百余住户认为物业公司收取停车费没有依据，故抗议并拒缴停车费。
　　
　　据业主反映，今年5月初，小区物业公司新调入一批保安，并向有车住户收取停车费，固定车位每月150元，每年1500元，临停每天5元。“4年来我们都免费停车，不知怎么突然收费了，”业主们称，因小区为小产权房，物业公司收取停车费没有任何法律依据，不交停车费车辆就无法开进小区，车辆停在小区门口却被砸。前不久，近百户居民围堵小区东门，抗议物业公司没有合法手续而私自收取停车费。堵门自当日上午9点一直持续到下午6点，后在当地镇政府和民警调解下才结束。
　　
　　“上次堵门事件以来，有的业主交了钱，但仍有百余辆车为抗议将车停在北门外。”该小区一业主反映。
　　
　　昨天下午，该小区物业一相关负责人称，工作人员对小区停车提供了服务，收取停车费理所应当。具体情况该负责人称自己也不太清楚，领导度周末不便联系。

记者调查
　　
　　居民诉苦四大问题难维权
　　
　　据了解，在北京周边昌平、通州、房山等城乡接合部，一些村庄或开发商采用“旧村改造”“老年公寓”等名义，在集体土地上建造了近百家小产权房小区，并将其出售给城市居民。而随着购房人的陆续入住，这些小产权房小区引发的问题也逐渐曝出且呈上升趋势。
　　
　　记者调查发现，业主集中反映的小产权房问题集中在以下几点：第一，缺乏有效监管造成小产权房建筑质量存在安全隐患。一般而言，为追逐商业利益，开发商在建筑施工时能省则省，能减则减，在住宅楼后期保修方面也出现了很多问题。第二，很多小产权房小区没有市政配套。小区缺乏教育、交通、医疗、商业等配套设施和建设，这为购买小产权房的居民带来了很多矛盾和纠纷。第三，物业服务层次低。不少小产权房的物业公司大多只为小区清洁，而小区公共部位的绿化、安保及公共设施的管理和经营，则因人员不足等问题无人管理。第四，小产权房小区安全问题堪忧。因保安、监控设施等不足，处于城乡接合部的小产权房小区多次发生偷盗事件。
　　
　　据了解，针对这些问题的解决，购房人唯一与开发商和物业抗衡的手段就是拒缴物业费，“但你不交，他就停电停水。”住户们反映，停水停电成了物业逼迫住户就范的有效手段。
　　
律师说法
　　
　　小产权业主难获法律救助
　　
　　本报律师团、北京中翔律师事务所律师吴红伟表示，购房人在购买小产权房时，应该意识到其风险，且在这些风险出现后承担。小产权房因其本身违法，其业主遇到问题很难获得法律保护。
　　
　　吴红伟称，小产权房出现建筑质量、物业管理方面的问题，不能适用现行相关法律法规解决，“现行法律法规是针对产权人的权益保障进行规定的，业主在法律上指的是房屋所有权人，小产权房无法登记备案，购房人也不具业主身份，所以无法行使业主权利。”
　　
　　对于小产权房在物业管理方面出现的问题，吴红伟认为购房人无法取得利益保障，诸如小区公共部位的经营和收益，小产权房业主就无法获取。“物权方面的相关规定对小产权房是无效的，购房人和村委会及开发商签订的购房合同，从法律层面上讲，其签订的前提就是违法的，所以法律不会为购房人的利益提供法律救济”。
　　
业内观点
　　
　　小产权纠纷只能协商解决
　　
　　10余年来，一直关注并研究北京房产政策发展，并带领小区业主进行法律维权的马增雄认为，从实际来看，协商将成为化解小产权业主与开发商和物业矛盾纠纷的有效途径。
　　
　　马增雄分析，首先，小产权房无法适用我国现有的《物权法》《物业管理条例》等相关法律法规。其次，购房人与当地村委会或开发商签订的购房合同，在法律范畴内是一份无效合同，因为该合同的签订就没有任何法律依据。“但是，这并不意味着小产权房主与物业和开发商之间的矛盾纠纷就完全没有解决的办法，”马增雄说，目前看，小产权房发生了停车费涨价、物业服务水平低、房子出现问题维修困难等一系列问题，从房主利益上讲，面对这些矛盾，大家仍有可争之处，“开发商、物业的单方面规定和变更，同样面临着没有法律依据，小产权房业主可以自发团结起来，形成一个合力，代表广大业主和开发商及物业展开充分协商，来共同决定小区共同事务。”
　　
权威说法
　　
　　警示市民不要碰小产权房
　　
　　国土资源部相关负责人表示，小产权房相当于违建，目前相关部门正制定清理整治方案，望公众不要购买。
　　
　　“前不久，怀柔区杨宋镇的小产权房就被叫停了，停水停电。目前尚未销售的小产权房和2007年底以后新建、续建的房子都面临拆除，而此前已经售出的房屋，也将等全国小产权房政策出台后一并处理。”该负责人透露。最近，国土部、住房和城乡建设部等部门已牵头组建领导小组，全面摸底小产权房的情况，并将对在建及在售小产权房予以停建和停售。
　　
　　市建委、市规划委及市国土局等相关部门均表示，关于小产权房的政策尚未最终出台，小产权房在住房质量、物业管理方面存在很多问题，警示大家不要购买小产权房。